不動産用語集

厳密な実利回り

通常は実利回りの計算で問題ないと思うが、実際には実利回りよりも、利回りが落ちる。
それは購入時の細かな経費の参入や、空室リスクを入れていないからである。
そこで、考えられる経費を、大まかに算出して、実際の実利回りに近づけたのが、厳密な実利回りです。

計算式

厳密な実利回り＝
年間賃料×０．９（10％が空室リスク）
−（年額 修繕積立金・管理費−不動産管理費（賃料の5％）−固定資産税（約 月賃料÷２））
÷不動産購入価格×１．１ （売買手数料や登記料などのもろもろで5-10%実際の購入費用は上がる）

計算式はぱっと見は複雑だけど…
それぞれの価格がわかればそれほどでもないかも。

実利回りとの違いは、
１．家賃を０．９倍してる空室リスク。
　　つまり年間１０％ぐらいの空室リスクがあるでしょうと入れてる。
２．不動産購入価格を１．１倍してる、不動産取得費用の割り増し。
　　これは、不動産を買う時は、意外にいろいろ経費や税金がかかる。
　　その額が購入費用のだいたい１０％ぐらいな為。

上の式でも、退去時の部屋のクリーニング代などは含んでいないが、そこまでの計算は購入前には難しいので、この厳密な実利回りで計算しておけば大体の実際と相違ない利回りを計算できるはず。

この利回りは、あくまで購入前に考えるもの。
購入後は、全て実際の数字を使って、むしろキャッシュフローを見てゆこう。